劍指8000億,地產三巨頭暗戰升級
財經

劍指8000億,地產三巨頭暗戰升級

2020年07月09日 09:17:30
來源:第一財經

劍指8000億,地產三巨頭暗戰升級

導讀:當地產行業全面進入白銀時代,龍頭房企間的競爭已愈發膠著。

作者 | 第一財經 孫夢凡

“房地產高歌猛進的時代正在遠去,土地紅利、金融紅利已經消失,行業步入管理紅利階段?!痹?月30日的股東大會上,萬科A(000002.SZ)董事會主席郁亮稱。這是繼“白銀時代”后,郁亮對行業的又一論斷。

從十年前率先突破千億銷售大關,到從“行業一哥”位置跌落,萬科曾依次被中國恒大(03333.HK)、碧桂園(02007.HK)反超,經營節奏已愈發穩妥理性,2019年仍保持著榜眼的位置,但身居第二并非高枕無憂。

今年上半年,“碧萬恒”地產三巨頭的格局隱隱松動,恒大在年度8000億銷售目標驅動下“背水一戰”,上半年銷售金額3488.4億元,同比增長23.8%,再次沖擊銷售王座之勢十分明顯。

郁亮把這種態勢描述為“貼身肉搏”,當地產行業全面進入白銀時代,龍頭房企間的競爭已愈發膠著。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為:“上半年TOP3房企業績相差300億左右,差距越發縮小,同時,三家均具有較強的業績沖擊能力和充足的貨值儲備,因此全年TOP3排名仍存較大不確定性?!?/p>

暗自角力

四年前,萬科持續了十幾年的高光表演被打斷。彼時,恒大以3731億銷售額越居行業第一,萬科、碧桂園身居其后。此后三年里,三家的排位繼續變化,碧桂園爆發搶占龍頭寶座,“碧萬恒”三足鼎立格局維持至今。

競爭多年,“碧萬恒”都曾站上行業之巔,這種輪換也證明,地產排位可以相對穩定,但并非永恒不變。

今年7月1日,恒大公布上半年業績,期內實現銷售金額3488.4億元、銷售面積3863.2萬平方米、銷售回款3120億元,分別同比增長23.8%、47.5%、66.5%,合約銷售額及銷售回款均創歷史同期新高。

數據一發布,便引起資本市場躁動。得益于業績恢復超預期及股市行情回暖,恒大股價較今年3月24日的低點9.76港元,漲幅超過160%。

對比之下,另外兩位龍頭卻沒有這樣的熱鬧。

上半年,萬科實現簽約金額3204.8億元,同比下降4%,與碧桂園跌幅相當。在恒大股票大漲13.16%的7月3日,碧桂園和萬科當日股票漲幅分別為3.80%、0.92%。

從機構披露的權益金額看,恒大以3317億元位居榜首,比碧桂園多了738億元,也與萬科也拉開1250億元的差距。對比2019年業績,恒大當時的權益金額高出萬科約40%,而今年上半年,這一比例拉升至60%。

在3月份的業績會上,恒大董事局主席許家印表決心,宣布今年對外銷售目標是6500億元,對內則是8000億元,到2022年將上升到1萬億元。

而碧桂園和萬科均不對外披露銷售目標。只是有機構投資者測算,今年碧桂園權益可售資源9066億元,按67%去化率和75%權益比計算,公司全口徑銷售額也將突破8000億元。所以,恒大對碧桂園維持了三年的“一哥”位置,已然形成了新的壓力。

意識到競爭之險,碧桂園很難無動于衷。5月期間,該集團在疫情期間加大線上營銷渠道,借助“鳳凰云”平臺實現蓄客、鎖客、看房、選房等線上交易閉環,提高品牌曝光度和流量轉化。

數據顯示,上半年碧桂園權益銷售額約2669.5億元,克而瑞統計數據顯示,其全口徑銷售額達3723.1億元,居行業第一。同時,上半年碧桂園8381元/平方米的銷售價已低于過去三年,說明其促銷力度有所放大。

回看萬科,雖然在營銷方面沒有集團層面的統一動作,卻不代表經營策略同樣溫和。中指院數據顯示,2019年,全國房企拿地排行榜上,萬科曾以1610億拿地金額位居榜首,高出第二名的碧桂園整整300億?;蛟S,萬科正卯著一股勁,等待下半年的推貨高峰。

新的戰場

目前來看,第二三梯隊的房企距離第一梯隊的三巨頭仍有差距。碧萬恒被拉下馬的機會仍未出現。但三家之間的競爭,以及到底誰來做“一哥”,卻時刻刺激著各家公司敏感的神經。

在這場較量中,萬科從不乏危機感。提出“白銀時代”的論斷后,郁亮又將“活下去”作為戰略底線,“收斂聚焦”,進行一系列架構調整與人事匹配,以“現金為王”為戰略導向。

近三年,萬科凈負債率分別僅8.8%、30.9%、33.9%?!巴怀龅呢攧漳芰蛢炠|的金融信用,將是企業長期發展的安全屏障,要保障穩健的盈利能力,還要保障有充足金融資本,提升抗風險能力?!迸撕普J為。

6月29日晚,萬科宣布將廣州萬溪50%股權以70.4億元轉讓給戰略投資者,同時收回前期股東投入,共計可收回390.4億元資金。國金證券表示,萬科此舉有望撬動千億元新增銷售,是其加快周轉、回到規模路線的信號。

相較而言,恒大今年的沖刺行動頗有“背水一戰”的意味。去年,恒大核心凈利潤接近“腰斬”,期末借款總額達7999億元,凈資產為3585億元,凈負債率159.3%,在龍頭三甲中杠桿率最高。

當地產行業的金融紅利消失,“降杠桿”已是不得不為,而高增長、控規模是控負債的基礎,這是恒大喊出規模目標的底層邏輯。上半年,恒大在公開市場奮力拿地,新增貨值1940.8億元,以助力實現年度銷售目標。

但不管是萬科還是恒大,行業高速增長的年代已逝,它們還能再現規模神話嗎?過去兩年,恒大的銷售額增速已降至個位數,萬科銷售金額增速最高的是2017年,而今年上半年已淪為負增長。

有業內觀點認為,早在2018年,恒大便提出2020年實現8000億銷售目標,如今不過是按時進行,同時今年有1.32億平方米的可售貨量支撐。也有券商認為,如果沒有進一步減價促銷,恒大要達到8000億目標壓力不小。

反觀碧桂園,該集團區域布局仍堅持“深耕三四線,下沉五六線,謹慎投資一二線”的原則。隨著棚改政策紅利退潮,房企接連回歸一二線城市,碧桂園的高增長神話能否延續,同樣未知。

值得注意的是,碧萬恒三家的競爭還在地產之外,如碧桂園的現代農業與機器人、萬科的物流領域與恒大的新能源領域等。在房企多元化尚無成功經驗的背景下,誰的新業務率先脫穎而出,似乎也是關于戰略正確與否的大考。

商場如戰場,即使擺脫了規??鄲赖念^部房企,也一刻也難有放松。

湖南快乐十分1384期